임차인의 매수청구권 - 김인철 변호사 -

 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목, 기타 지상시설이 현존한 때에는 임차인은 계약의 갱신을 청구 할 수 있는데, 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 임차인은 상당한 가액으로 위 건물, 수목, 기타 지상시설의 매수를 청구 할 수 있습니다.

 

 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인의 해지통고에 의하여 임차권이 소멸한 경우에도 매수청구권이 인정됩니다(판례).

 

 이에 비해 토지임차인의 차임연체 등 채무불이행을 이유로 임대차계약이 해지된 경우에는 매수청구권이 없습니다(판례).

 

 건물 등의 지상시설이 객관적으로 경제적 가치가 있는지 또는 임대인에게 소용이 있는지는 묻지 않습니다(판례).

 

 그리고 매수청구권의 대상이 되는 건물은 그것이 토지의 임대목적에 반하여 축조되고 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 특별한 사정이 없는 한 임대차기간 중에 축조되었다고 하더라도 그 만료 시에 그 가치가 잔존하고 있으면 그 범위에 포함되는 것이고, 반드시 임대차계약 당시의 기존 건물이거나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정되지 않습니다(판례).

 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니라도 무방합니다(판례).

 

 매수청구권은 지상시설의 소유자만이 행사할 수 있고, 따라서 건물을 신축한 토지임차인이 그 건물을 타인에게 양도한 경우에는 그 임차인은 매수청구권을 행사 할 수 없습니다(판례).

 

 매수청구권의 상대방은 원칙적으로 기간만료나 해지통고로 인하여 임차권이 소멸할 당시의 토지 소유자인 임대인이지만, 건물에 관하여 보존등기를 하여 제3자에게 대항할 수 있는 토지임차권을 가지고 있는 토지임차인은 임차권 소멸 후 임대인으로부터 토지를 양수한 제3자에 대하여 매수청구권을 행사할 수 있습니다(판례).

 

 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차인이 임대차가 종료하기 전에 임대인과 건물 기타 지상시설 일체를 포기하기로 약정을 하였다고 하더라도 임대차계약의 조건이나 계약이 체결된 경위 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한 위와 같은 약정은 임차인에게 불리한 것으로서 민법 제652조에 의하여 효력이 없는 것입니다(판례).

 

 

★ 변호사 김인철의 약력 ★

* SINCE 1987  풍부한 경험과 경력

* 다수의 임대차, 부동산 관련 소송 수행

* KBS 법률상담 변호사

* 교통방송 법률상담 변호사

* 김 앤 장(KIM & CHANG) 법률사무소 변호사

* 중앙국제법률특허사무소 변호사

* 한국 IBM 변호사

* 서울법대, 제26회 사법시험, 사법연수원 제16기

* 서울공대, 제11회 기술고시, 변리사

* 연세대 경영대학원(회계학), 세무사

 

★ 주요 업무 ★

임대차, 부동산, 아파트, 공동주택, 집합건물, 하자보수, 재건축, 재개발,

손해배상, 금전채권채무, 민사

 

변호사 김인철 법률사무소

전화 : 02-523-7878(대표)

E­-mail : aickim2004@daum.net

서울 서초구 서초동 1598-3 르네상스 오피스텔 1103호       

(교대역, 남부터미널역 사이 교대사거리 하나은행 빌딩)