해약금에 대하여 - 김인철 변호사 -

 부동산의 매매 계약을 한 후에 부동산의 가격에 변동이 있는 경우 등에 해약이 쟁점이 되는 경우가 있습니다. 그 중에서 해약금에 대하여 알아보겠습니다.

 

 해약금은 계약의 해제권을 보류하는 작용을 하는 계약금입니다.

 민법 제565조 제1항은 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. 라고 규정합니다.

 

 계약금이 해약금인 경우에 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 계약금 교부자는 이를 포기하면서 계약을 해제 할 수 있습니다. 계약금 수령자는 해제의 의사표시 외에 그 배액의 제공이 있어야 합니다. 상대방이 이를 수령하지 않아도 공탁할 필요는 없습니다. 다만 공탁을 하면 제공했다는 증거가 될 수 있습니다.

 

 매도인이 계약을 해제하기 위해 계약금의 배액을 공탁하는 경우에는 공탁원인사실에 계약해제의 의사가 포함되어 있다고 할 것이므로 상대방에게 공탁 통지가 도달한 때에 계약해제의 의사표시가 있었다고 봅니다(판례).

 

 해제권 행사시기를 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수했다면 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출했을 것이고 또 그 당사자는 계약이 이행될 것을 것으로 기대하고 있는데 만일 이런 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하기 위해서입니다.

 

 당사자 일방이 이행에 착수한 때에는 이행에 착수한 자의 상대방 뿐 만 아니라 이행에 착수한 자도 해제할 수 없습니다.

 

 이행에 착수한다는 것은 단순한 이행의 준비가 아니라 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무의 이행행위 일부를 하거나(예를 들면 중도금 지급) 이행에 필요한 전제행위를 하는 것을 말합니다.

 

 매도인이 매수인에 대하여 매매계약의 이행을 최고하고 매매 잔대금의 지급을 구하는 소송을 제기한 것만으로는 이행에 착수했다고 볼 수 없습니다(판례).

 

 그리고 이행기의 약정이 있는 경우 당사자가 채무의 이행기 전에는 이행에 착수하지 않기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 그 이행기 전에 이행에 착수 할 수 있습니다(판례).

 

 위 특별한 사정이 있는 경우로서 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약을 해제한다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지를 한 이상 중도금 지급기일은 매도인을 위하여서도 기한의 이익이 있다고 보는 것이 옳고, 따라서 이 경우에는 매수인이 이행기 전에 이행에 착수 할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당합니다(판례).

 

★ 변호사 김인철의 약력 ★

* SINCE 1987  풍부한 경험과 경력

* 다수의 해약금, 부동산 관련 소송 수행

* KBS 법률상담 변호사

* 교통방송 법률상담 변호사

* 김 앤 장(KIM & CHANG) 법률사무소 변호사

* 중앙국제법률특허사무소 변호사

* 한국 IBM 변호사

* 서울법대, 제26회 사법시험, 사법연수원 제16기

* 서울공대, 제11회 기술고시, 변리사

* 연세대 경영대학원(회계학), 세무사

 

★ 주요 업무 ★

해약금, 부동산, 아파트, 공동주택, 집합건물, 하자보수, 재건축, 재개발,

손해배상, 금전채권채무, 민사

 

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