착오로 인한 매매 등 취소 - 김인철 변호사 -
매매 계약 등을 함에 있어서 착오로 계약을 하는 경우가 있습니다.
이 경우에 계약 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있습니다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소할 수 없습니다.
착오는 의사표시의 내용과 내심의 의사가 일치하지 않는 것을 표시자가 모르는 것입니다(판례).
그중 동기의 착오가 쟁점이 되는 경우가 상당히 있습니다.
판례는 동기의 착오가 법률행위의 내용의 중요부분에 해당함을 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하고 당사자 사이에 별도로 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼기로 하는 합의까지 이루어질 필요는 없지만, 그 법률행위의 내용의 착오는 보통 일반인이 표의자의 입장에 섰더라면 그와 같은 의사표시를 하지 않았으리라고 여겨질 정도로 중요한 부분에 관한 것이어야 할 것이다.라고 합니다.
매매대상 토지 중 20 내지 30평가량만 도로에 편입될 것이라는 중개인의 말을 믿고 주택 신축을 위하여 토지를 매수하였고, 그와 같은 사정이 계약체결 과정에서 현출되어 매도인도 이를 알고 있었는데, 실제로는 전체 면적의 약 30%에 해당하는 197평이 도로에 편입된 경우에 동기의 착오를 이유로 매매계약의 취소를 할 수 있습니다(판례).
판례는 반환소송을 당하게 되면 아무런 보상도 받지 못한 채 부동산을 반환하여야할 것으로 착각하여 이를 매수하는 매매계약을 체결하였다 하더라도 이는 동기의 착오에 불과하므로 그와 같은 동기를 매매계약의 내용으로 삼았다는 특별한 사정이 없는 한 이를 이유로 매매계약을 취소할 수 없다고 하였습니다.
동기의 착오가 상대방에 의하여 제공되었거나 유발된 경우에는 동기의 표시 여부와 무관하게 취소가 인정됩니다(판례).
계약 내용의 중요부분에 관한 착오가 있기 위하여는, 그러한 착오가 없었다면 표의자가 그 의사표시를 하지 않았으리라고 인정되어야하고 또한 표의자의 입장에 섰더라면 보통 일반인도 그러한 의사표시를 하지 않았으리라고 인정될 정도로 중요한 것이어야 합니다.
매매목적물인 점포를 다른 점포로 오인한 것은 중요부분의 착오입니다(판례).
농지인줄 알고 매입하였으나 상당부분이 하천을 이루고 있거나 하천부지인 경우 중요부분의 착오입니다(판례).
지적의 부족이 있는 경우에 일반적으로 중요부분의 착오가 인정되지 않습니다. 특히 특정된 토지 전부를 매수하였으나 표시된 지적이 실제 면적 보다 적은 경우라도 중요부분에 착오가 있다고 할 수 없으며, 건물 및 그 부지를 현상대로 매수하였다면 부지의 지분이 다소 부족하더라도 중요부분의 착오가 아닙니다(판례).
판례는 부동산 매매에서 시가에 관한 착오는 그 부동산을 매매하려는 의사를 결정함에 있어서의 동기의 착오에 불과할 뿐, 법률행위의 중요부분에 관한 착오라고 할 수 없다고 합니다.
표의자에게 중대한 과실이 없을 경우에 취소 할 수 있는데, 중대한 과실은 표의자의 직업, 행위의 종류, 목적 등에 비추어 당해 행위에 일반적으로 요구되는 주의를 현저하게 결여한 것을 말합니다(판례).
다만 상대방이 표의자의 착오를 알면서 이를 이용한 경우에 표의자에게 중대한 과실이 있더라도 표의자는 취소할 수 있다고 할 것입니다(판례).
부동산중개업자가 다른 점포를 매매목적물로 잘못 소개하여 매수인이 매매목적물에 관하여 착오를 일으킨 경우에는 매수인에게 중대한 과실이 인정되지 않습니다(판례).
건물에 대한 매매계약 체결직후 건물이 건축선을 침범하여 건축된 사실을 알았으나 매도인이 법률전문가의 자문에 의하면 준공검사가 난 건물이므로 행정소송을 통해 구청장의 철거지시를 취소할 수 있다고 하여 매수인이 그 말을 믿고 매매계약을 해제하지 않고 대금지급의무를 이행한 경우에는 매수인에게 중대한 과실이 인정되지 않습니다(판례).
건물을 임차하여 공장을 경영하던 자가 매출액 및 종업원 수가 증가함에 따라 그 공장이 협소하게 되어 새로운 공장을 설립할 목적으로 토지를 매수하게 된 경우에, 그로서는 그 토지에 자신이 설립하고자 하는 공장을 건축할 수 있는지 여부를 관할관청에 알아보아야할 주의의무가 있고 또 알아보았다면 그가 의도한 공장의 건축이 불가능함을 쉽게 알았다고 보이므로, 그가 이러한 주의의무를 다하지 않은 채 매매계약을 체결한 것에 중대한 과실이 있습니다(판례).
착오를 이유로 계약이 취소되면 이는 처음부터 무효인 것으로 봅니다.
따라서 그 계약에 기하여 급부가 이미 행하여졌다면 부당이득반환의 법리에 따라서 그 급부가 반환되어야하며, 가령 매매계약이 취소된 경우 매도인의 매매대금반환의무와 매수인의 소유권이전등기말소의무는 동시이행관계에 있습니다(판례). 아직 이행되지 않은 급부는 소멸합니다.
민법은 위 의사표시의 취소는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다고 규정하여 거래의 안전을 도모하고 있습니다.
여기서 제3자란 착오에 의한 의사표시로 인하여 생긴 법률관계를 토대로 새로운 이해관계를 가지게 된 자를 의미합니다.
예를 들면 매매계약의 매수인으로 부터 매매계약의 목적부동산에 저당권을 설정 받은 자가 제3자에 해당합니다.
선의란 착오에 의한 의사표시(계약 등)임을 알지 못하는 것을 말하는바, 착오에 의한 외관을 신뢰하였어야 합니다.
대항하지 못한다는 것은 표의자가 착오를 이유로 한 취소를 주장할 수 없다는 것입니다.
취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년 내에, 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사하여야 합니다.
여기서 추인할 수 있는 날이란, 취소의 원인이 종료되어 취소권 행사에 관한 장애가 없어져서 취소권자가 취소의 대상인 법률행위를 추인할 수도 있고 취소할 수도 있는 상태가 된 때를 가리킨다고 보아야 합니다(판례).
위 기간은 제척기간입니다(판례).
★ 변호사 김인철의 약력 ★
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* KBS 법률상담 변호사
* 교통방송 법률상담 변호사
* 김 앤 장(KIM & CHANG) 법률사무소 변호사
* 중앙국제법률특허사무소 변호사
* 한국 IBM 변호사
* 서울법대, 제26회 사법시험, 사법연수원 제16기
* 서울공대, 제11회 기술고시, 변리사
* 연세대 경영대학원(회계학), 세무사
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