재건축 비용분담 변경과 재건축결의

대법원ﾠ2009.1.30.ﾠ선고ﾠ2007다31884ﾠ판결ﾠ

 

1. 재건축결의에서 시공사로 선정된 회사의 사업계획을 채택하기로 결의한 후 재건축조합이 시공사와 도급계약을 체결하면서 당초 사업계획상 비용분담에 관한 사항을 통상 예상할 수 있는 범위를 초과하여 변경하는 경우, 이는 비용분담에 관한 재건축결의의 실질적인 변경에 해당하는지 여부

 

2. 구 도시 및 주거환경정비법상 재건축조합 총회에서 ‘시공사 계약서에 포함될 내용’을 변경하여 조합원의 비용분담을 가중시키고자 하는 경우, 그 동의에 필요한 의결정족수 및 이 때 위 의결정족수를 완화하는 재건축조합 정관 규정의 효력

 

1. 재건축조합의 설립단계에서 정하여야 할 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액과 그 비용의 분담에 관한 사항은 토지 등 소유자로 하여금 상당한 비용을 부담하면서 재건축에 참가할 것인지, 아니면 시가에 의하여 구분소유권 등을 매도하고 재건축에 참가하지 않을 것인지를 선택하는 기준이 되는 것인바, 재건축결의시 조합원의 비용분담과 관련하여 시공사로 선정된 자가 제시하는 사업계획을 재건축결의의 내용으로 채택하기로 결의한 경우에는 그 사업계획에서 제시한 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 분담에 관한 사항이 재건축결의의 내용이 되므로, 그 후 재건축조합이 시공사와 도급계약을 정식으로 체결하면서 물가의 변동 등 건축 경기의 상황변화에 따른 통상 예상할 수 있는 범위를 초과하여 당초 재건축결의시 시공사가 제시하였던 비용의 분담에 관한 사항을 변경하는 경우에는 비용분담에 관한 재건축결의를 변경한 것으로 보아야 하고, 이는 그 비용의 증가가 정부정책의 변경이나 기타 예측하지 못한 상황의 발생으로 불가피하게 발생하였다 하더라도 달라지지 아니한다.

 

2. 재건축조합 정관의 필요적 기재사항이자 엄격한 정관 변경 절차를 거쳐야 하는 ‘시공자와의 계약서에 포함될 내용’에 관한 안건을 총회에 상정하여 의결하는 경우, 그 계약서에 포함될 내용이 당초의 재건축결의시 채택한 조합원의 비용분담 조건을 변경하는 것인 때에는, 비록 그것이 정관 변경에 대한 절차가 아니라 할지라도 특별다수의 동의요건을 규정하여 조합원들의 이익을 보호하려는 구 도시 및 주거환경정비법(2005. 3. 18. 법률 제7392호로 개정되기 전의 것) 제20조 제3항, 제1항 제15호의 규정을 유추적용하여 조합원의 3분의 2 이상의 동의를 요한다고 봄이 상당하다. 이와 달리 재건축조합의 정관 규정이 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 ‘시공사 계약서에 포함될 내용’에 관하여 그것이 당초의 재건축결의의 내용을 실질적으로 변경하는 것임에도 불구하고 조합원의 3분의 2 이상의 의결정족수에 못 미치는 동의로도 가결할 수 있도록 규정하고 있는 경우에는, 구 도시 및 주거환경정비법(2005. 3. 18. 법률 제7392호로 개정되기 전의 것) 제16조 제2항 소정의 엄격한 동의요건을 거쳐 성립한 재건축결의의 내용이 용이하게 변경되어 재건축결의의 기초가 흔들릴 수 있을 뿐만 아니라, 일단 변경된 내용도 다시 이해관계를 달리하는 일부 조합원들의 이합집산에 의하여 재차 변경될 수 있어 권리관계의 안정을 심히 해하고 재건축사업의 원활한 진행에 상당한 장애를 초래할 수 있으므로, 그러한 정관의 가결정족수 규정은 사회관념상 현저히 타당성을 잃은 것으로서 그 효력을 인정하기 어렵다.

 

★ 변호사 김인철의 약력 ★

* KBS 법률상담 변호사

* 교통방송 법률상담 변호사

* 김 앤 장(KIM & CHANG) 법률사무소 변호사

* 서울법대, 제26회 사법시험, 사법연수원 제16기

 

변호사 김인철 법률사무소

전화 : 02-523-7878(대표)

Email : aickim2004@daum.net

서울 서초구 서초동 1598-3 르네상스 오피스텔 1103호

(교대역, 남부터미널역 사이 교대사거리 하나은행 빌딩)